港综我的卧底遍布香江第573章 影视联盟新增成员

2009年下半年的香江商业脉搏跳动得愈发强劲铜锣湾作为香江乃至全球闻名的顶级商圈如同一块镶嵌在维多利亚港畔的璀璨宝石散发着无与伦比的魅力。

这片总面积约1.2平方公里的商圈北起渣甸街南至礼顿道东起波斯富街西至坚拿道日均人流量突破30万人次周末及节假日更是飙升至50万人次以上其中本地居民占比45%内地游客占比35%海外游客占比20%庞大的人流带来了旺盛的消费需求让铜锣湾成为全球商铺租金最高的商圈之一。

街道两侧的商铺鳞次栉比霓虹招牌彻夜闪烁从国际一线奢侈品牌（如LV、GUCCI、CHANEL）的旗舰店到香江本土老字号（如翠华餐厅、陆羽茶室）再到潮流时尚品牌（如ZARA、H&M）涵盖了从高端奢侈品到大众消费品的全品类业态年总营业额突破800亿港元商业密度和消费活力均居香江首位。

飞天集团早已洞察到铜锣湾的商业价值和长期发展潜力随着稀有矿产项目的稳定盈利、影视板块的快速扩张以及九龙湾地产项目的顺利启动集团具备了布局香江核心商业地产的资金实力和资源储备为进一步完善“稀有矿产+影视+地产”的多元化发展战略增强集团在香江的产业影响力和现金流稳定性王莽果断决策启动铜锣湾商铺物业收购项目目标锁定在铜锣湾核心区域——罗素街、轩尼诗道、启超道三条黄金街道的交汇处这片区域被誉为“铜锣湾之心”是商圈内人流量最密集、商业价值最高的地段周边300米范围内汇聚了时代广场、崇光百货、希慎广场等6座大型购物中心日均人流量较铜锣湾平均水平高出20%商铺租金更是达到每平方米每月800-1200港元的高位且呈逐年上涨趋势。

此次计划收购的商铺物业是一个综合性商业建筑群由12栋独立商铺建筑组成呈“L”形分布总占地面积8000平方米相当于1.12个标准足球场大小总建筑面积平方米其中地面建筑面积平方米（1-5层每层建筑面积4800平方米）地下建筑面积8000平方米（地下1层）建筑密度40%容积率4.0绿化面积1200平方米（主要分布在建筑屋顶和庭院）。

每栋商铺建筑均为钢筋混凝土框架结构建筑年代为20世纪90年代末抗震等级为7级抗风等级为12级经过专业机构检测建筑结构稳固无安全隐患使用寿命可达50年以上。

12栋建筑的具体分布和规格如下：罗素街沿线有5栋建筑（编号A1-A5）每栋建筑地面5层、地下1层单栋占地面积500平方米地面建筑面积2500平方米地下建筑面积800平方米建筑高度22米（每层层高4.4米）一层为临街商铺层高5.8米适合开设品牌旗舰店；轩尼诗道沿线有4栋建筑（编号B1-B4）每栋建筑地面4层、地下1层单栋占地面积450平方米地面建筑面积1800平方米地下建筑面积700平方米建筑高度17.6米一层临街面宽15米展示效果极佳；启超道沿线有3栋建筑（编号C1-C3）每栋建筑地面5层、地下1层单栋占地面积600平方米地面建筑面积3000平方米地下建筑面积900平方米建筑高度22米临近地铁站出口（铜锣湾站E出口）人流量最为集中。

为确保收购工作顺利推进集团成立了铜锣湾物业收购专项小组由集团副总裁赵伟担任组长成员包括地产部、财务部、法务部、市场部等部门的核心骨干共计25人其中地产部8人（负责物业调研、估值、谈判）财务部5人（负责资金测算、融资安排）法务部6人（负责产权核查、合同起草）市场部6人（负责商圈调研、业态规划）。

专项小组启动了为期3个月的全面调研工作从商业价值、产权状况、业主情况、融资方案等多个维度进行深入分析形成了长达120页的《铜锣湾商铺物业收购可行性报告》。

商业价值调研方面市场部团队采用实地走访、数据采集、问卷调研等多种方式对铜锣湾商圈的消费人群、租金水平、业态分布、竞争格局进行了详细分析。

数据显示目标物业周边300米范围内日均人流量达36万人次其中18-45岁的核心消费人群占比72%月均消费能力在1.5万港元以上的人群占比48%；周边现有商铺的平均租金为每平方米每月950港元目标物业由于位置更优越预计改造后的合理租金可达每平方米每月1500港元年租金收益潜力达5.76亿港元投资回报率可达12.8%远高于香江商业地产平均投资回报率8%；业态分布方面周边现有业态以零售（占比55%）、餐饮（占比25%）、娱乐（占比10%）、服务（占比10%）为主高端零售和特色餐饮的需求缺口较大为目标物业的后续运营提供了市场空间。

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